空き家管理と税金問題、空き家の解体工事は必要?

空き家を所有している方は、その管理の方法に迷っている場合が多くあり、また、空き家の管理に関するトラブルも数多くあります。実際にどのような問題があるのでしょうか。
また、空き家の解体工事解体することによりどのような事が事が起きるのでしょうか?

空き家の管理不足で起こるトラブル

管理されていない空き家では、様々なトラブルがおこります。法令や条例でも対策がとられていますが、実際にはどのような事が問題点としてあがっているのでしょうか。

ここでは、放置された空き家による様々な周辺への悪影響をご説明します。

【建物の劣化】

【建物の劣化】

耐用年数を過ぎた建物やブロック塀などの強度が低下し倒壊してしまう事もあります。 震災などの天災時には、一瞬で大きな負荷が押し寄せることがあり、予想以上の被害を受けることもあります。

【害獣・害虫の繁殖】

【害獣・害虫の繁殖】

空き家は、ネズミなどの害獣やゴキブリなどの害虫にとって格好のすみかとなります。空き家の中で繁殖した害虫獣が近隣へ移動することで被害が拡大してしまうこともあります。 また、害獣に付着しているダニなどが放置された畳に繁殖することも考えられます。

【景観の悪化】

【景観の悪化】

雑草や樹木が伸び放題になっていると景観を損ねてしまいます。 また、伸びた草木が隣の敷地に入ることで新たな問題が起こることもあります。 また、荷物を放置したままのゴミ屋敷のような状態は衛生面からみてもいいことではありません。

【防犯性の低下】

【防犯性の低下】

空き家に残された荷物などを狙った窃盗犯や、放火犯の標的になりやすい傾向があります。 木造の一軒家や長屋がゴミ屋敷状態であれば、空き家内部での火事や近隣を巻き込んだ大規模な火災に繋がることも予想されます。

万が一、近隣住民に迷惑や損害を与えてしまうと、場合によっては迷惑料や隣家補修といった賠償トラブルの他、行政の介入といった事態にに発展することもありえます。空き家は放置せず、適切な管理や対策を検討することが重要です。

先述の通り、空き家の取り扱いには様々な問題があります。
対処法としては大きく、解体工事で空き家を更地にしてしまう方法、適切な管理体制のもとに空き家を維持していく方法に分かれます。 世の中では解体工事をしたほうがお金がかかってしまうという認識をもった方が多いようですが、実際の所はどうなのでしょうか?

空き家の定義

空き家対策特別措置法によれば、空き家とは「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着するものを含む。)」を指します。
実情、およそ1年間、使用されないことが「空き家」の一つの判断基準となるようです。

取り壊したら税金はどうなるの?

解体工事を行うことで、空き家は更地となります。そのため、土地の用途が変わり、掛かってくる税金も変わります。その際、金額が高くなると思われがちですが、実際には必ずしも高くなるとは限りません。

ここでは、土地と税金の関係性や仕組みについて具体的にご説明します。

取り壊したら税金はどうなるの?

空き家を取り壊すことで増税されるわけではありません。まず、土地に住宅を建てることでそこは「住宅用地」となり、土地の固定資産税が特例により最大で1/6まで減額されています。
空き家を取り壊すことで、この特例がなくなり元の金額に戻るため、結果、土地の固定資産税が増えたように感じます。これが「空き家の方が得」と思われる理由です。
しかしながら、下図の通り、固定資産税は「土地」と「建物」の価値から算出されるため、建物の価格や土地の平米単価によっては、空き家を解体して更地とした方が安くなることもあるのです。

解体工事前

建物の固定資産税+土地の固定資産税(6分の1まで減額あり)=支払う固定資産税

解体工事後

土地の固定資産税のみ(工事前の最大6倍)=支払う固定資産税

解体した場合を試算し、空き家管理を続けるリスクと比較・検討してみましょう!

検討の結果、建物や家屋の解体を行ったら、法務局に滅失届を提出しなければなりません。提出書類には解体工事を請け負った業者が発行する滅失証明書(取り壊し証明書)が必要になり、施主は元請け業者から証明書を受け取る必要があります。滅失登記は固定資産税などに大きく関わるため、法律によって1ヶ月以内の申請が義務付けられています。
適切な対応を行っていない場合、いつまでも課税対象となることがあり罰金の対象にもなりますので、区画整理の際や共有名義の場合は、弁護士などの有資格者に相談することも一つの手です。
また登記が無登録の場合は、市区町村の税務課へと申請場所が変わります。

管理されていない空き家の件数推移は増加傾向にあり、行政は対策を進めています。現在では法改正などによって、贈与税の非課税枠として、解体工事後の空地を住宅の取得に充てるために使用できるようになりました。
つまり、税金対策として空き家よりも更地の土地の方が活用されやすくなってきたのです。解体工事をすることによって、将来的な金銭収支をプラスにすることもできますので、現在空き家を維持している方も、一度解体工事を検討してみてはいかがでしょうか。

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